Sentència del TC sobre la contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge

La recent Sentència de 10 de març de 2022, el Ple del Tribunal Constitucional, per unanimitat, ha estimat parcialment el recurs d’inconstitucionalitat que es va interposar contra la Llei catalana de contenció de rendes, que establia que, en els contractes d’arrendament d’habitatge firmats a les àrees de mercat residencial tens, la renda pactada no podia superar el menor dels següents imports: la renda de l’últim contracte actualitzat o el preu de referència fixat per al lloguer d’habitatges de característiques anàlogues.  La resolució del Tribunal Constitucional manifesta que els preceptes impugnats suposen una invasió de la competència de l’Estat atribuïda per l’article 149.1.8 de la Constitució espanyola, amb relació a la competència en matèria civil per regular les bases de les obligacions contractuals. Segons la sentència, aquest precepte atribueix a l’Estat la labor d’establir els criteris d’ordenació general del sector de la contractació privada, deixant en mans de les comunitats autònomes el desenvolupament d’aquests criteris. Per tant, el mateix Tribunal conclou que alguns dels preceptes continguts en la Llei 11/2020, impulsada per la comunitat autònoma de Catalunya, són inconstitucionals i, en conseqüència, nuls, per haver regulat matèries que eren de competència exclusiva de l’Estat. Segons el Tribunal, la doctrina constitucional ha subratllat en diverses ocasions el caràcter dispositiu del Dret contractual, en què, com a regla general, ha de regir el principi de la llibertat de pactes. Així, el Codi civil, entès com l’ordenament estatal regulador de les relacions contractuals entre privats, preveu com a regla bàsica i fonamental l’autonomia de la voluntat i la llibertat de pactes (art. 1.255 del Codi civil), en garantia de la llibertat individual i llibertat d’empresa que consagren els articles 10.1 i 38 CE, respectivament. Doctrina que s’ha de respectar, també, en el cas concret de l’arrendament d’habitatge, i més específicament amb relació a la fixació de la renda en aquest tipus de contractes. No obstant això, el Tribunal Constitucional, ha mantingut en vigor els articles 2, 3, 4 i 5  amb referència a la definició del que es considera àrees amb un mercat d’habitatge tens i al procediment per la declaració d’aquestes àrees. D’acord amb el que assenyala el Tribunal, podran continuar aspirant a la declaració com a àrees amb mercat d’habitatge tens a Catalunya les que estiguin especialment en risc de no disposar de la suficient dotació d’habitatges de lloguer a un preu assequible que permeti l’accés a aquests habitatges a tota la població. A més, el Tribunal Constitucional –com dèiem- ha volgut mantenir el procediment per a la declaració d’àrees amb un mercat d’habitatge tens, justificant que aquesta declaració implica la necessitat per part de les administracions de dur a terme mesures per atenuar o revertir la situació actual. A aquests efectes, per tant, la declaració com a “àrea amb mercat d’habitatge tens” seguirà comportant un procediment dirigit pel Departament d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya.Per acabar, una de les qüestions problemàtiques derivada de l’estimació parcial d’aquest recurs d’inconstitucionalitat per part del Tribunal Constitucional és que s’obre un escenari d’incertesa pel que fa als contractes en vigor que es van subscriure en aplicació de la Llei 11/2020, de 18 de setembre, i que ha sigut declarada nul·la de manera sobrevinguda. En aquest sentit, la sentència declara que la declaració d’inconstitucionalitat de la norma no afecta les situacions jurídiques consolidades, és a dir, no afecta els contractes d’arrendament que estiguessin en vigor en el moment de la publicació de la sentència. Per tant, d’aquesta manera la declaració de nul·litat de la Llei catalana de contenció de rendes només tindrà efectes pro futuro (a futur), respecte dels nous contractes que es formalitzin posteriorment.  Raquel ÁlvarezAdvocada del Departament de Dret civil i mercantil de PIMECralvarez@pimec.org